购物中心客群分析

2022-03-30

关键词:潜力分析、聚客

背景

南昌湾里红星某地产购物中心(以下简称购物中心)是某地产集团在2018年下半年开工,2022年5月开业的项目。购物中心是南昌红星的第一个某地产商业,主要聚焦都市新家庭与新青年,目的是满足城区内顾客的多元化需求,打造一站式全客层的城市微度假胜地。

方法论

在开业之前,某地产集团使用顺为城市地图的商圈地图分析产品,进行商业聚集潜力分析和聚客热力分析

1、通过客群画像,了解该区域的年龄情况、收入及消费水平,明确自身主打的目标客群,有针对性的选择入驻的店铺。

2、通过配套设施,了解区域设施分布情况,确立购物中心店铺的租金价格。

3、通过周边业态,了解区域附近的业态分布情况,合理引入多元化商家入驻。

基于上述的背景及相关方法论,我们对某地产集团的需求进行进一步的详细分析。

详细分析

商圈附近3km内,有常驻人口八万余人,居民人口四万余人。常驻人口密度高于南昌市平均水平。同时根据热力图显示,常住人口集中于中心及北部地区。

 

某地产购物中心选址热力图

客群画像

该地区已婚同未婚人数比例接近六比四,已婚人士的灵活支配自己的闲暇时间比较少,因此更愿意就近选择购物、餐饮及生活服务。同时此处收入四千以下的人口居多,但接近一般的人高于南昌市整体的平均工资。综合来看,中等收入人群占比较高,因此中、高消费占比高,有足够的经济收入支撑,去追求高档产品、服务和精神文化。基于收入,附近客群选择私家车出行的比率也比较高,更愿意为享受和便捷买单。

除此之外,该地区18岁至34岁的年轻人居多,从事文职及专业技术。具备一定的自主消费能力的同时,更愿意在闲暇时间前往购物中心消费。

因此综合以上,在该地区建设购物中心是可以满足附近客群所需,并且能吸引相关企业入驻。尽管该地区高中学历以下的人群占比较高,需求往往独特且变化多端,追求个性化。但某地产购物中心作为大型商圈,有足够的能力满足其需求。

 

 

配套设施

地区周边小区总数多,总楼宇数多。平均房价低于南京平均水平但贫富差距较大。涵盖别墅、板楼、平房等多种类型,侧面体现出该地区客群类型广阔,可以在购物中心中有针对性的对不同人群提供不同消费水准的服务。

周边地区办公楼少,公司数量较少,因此针对办公人群的服务可以适当减少。

同时附近酒店数量有31家,说明该地区外来人口占比较高,人员流动性较大。可以针对外来人口引进相关的企业入驻。

不过附近的平均店铺租金跟房价类似,波动性相对较大,购物中心需要根据需求指定一个合理的租金价格。

 

周边小区信息

周边业态

地区周边餐饮相对饱和,以中餐厅为主,其中冷饮店相对居多。餐饮人均消费在35元左右。

 

周边餐饮行业信息

购物业态来说,附近主要以便利店及综合市场为主,超市多为日常所需的便民超市,更贴合便利店的形式,基于附近居民而设立提供。仅有的两家商场也都离居住地较远,交通出行需要一定时间。因此附近居民缺少大型的购物中心,来满足日常生活的需要,这一点上有利于购物中心的建设和开发。同时附近的家居建材店铺较多,能够有效的为引进商家入驻时所必须的店铺装修提供帮助。

 

周边购物行业信息

 

服务业态上,因周边小区多,自来营业厅水、电讯营业厅、照相馆、美容美发馆等生活服务设施充足,不需要额外在购物中心设立。除此之外有关汽车的相关服务也能满足客户选择私家车出行的需求。

休闲业态相对来说较少,尤其是娱乐场所方面,缺少电影院、剧场等全民娱乐设施和剧本杀、桌游、密室逃脱等年轻人受众较多的新型娱乐设施。

从周边教育及机构来看,能尝试和附近的培训机构开展合作,开展母婴、家庭等满足客群画像的相关店铺,吸引企业入驻。

周边交通没有地铁站,更多基于公交车出行和私家车出行,但停车场相对较少。

总结

目前南昌湾里红星某地产购物中心尚在建设之中,具体此处聚集潜力及聚客热力情况还需要根据地产集团的商业决策和该地区引进店铺的后续发展作进一步分析

从购物中心的目标发展和得出的数据结论看,应主打年轻化和多元化,不必过分拘泥于南昌当地的风俗习惯,同时合理调整店铺租金,吸引合适的店铺入驻,能够达到理想的商圈聚集力度。

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