地产物业区域调研

2022-04-29

背景

某某(深圳)地产有限公司(以下简称某某地产)希望在山西临汾的嗨都广场购物中心进行物业租赁服务,主要目的是吸引商家入驻,完善自身区域内的相应业态分布以便收取物业服务费用,满足企业自身利益需求。

方法论

因此某某地产利用顺为城市地图(www.data-dance.com)的商圈地图分析产品,帮助自己洞察商业市场发展方向。通过进行周边业态调研,获取餐饮、购物、休闲、交通四项业态的详细数据,为自身物业吸引心仪商家入驻提供有针对性的帮助。

基于上述的背景及相关方法论,我们对某运动连锁品牌的需求进行进一步的详细分析。

详细分析

 

嗨都广场位置

餐饮业态调研

周围1km核心辐射区域内共有餐厅466家。其中中餐厅316家,市场环境相对饱和,并且沿着鼓楼北大街和河汾路两条交通主干道及其周围小区分布。因此不建议在此处过多引进中餐厅。即使引进,考虑到周边店铺菜品,应考虑做高端化、人均消费相对较高的餐饮,如商务酒楼

 

区域范围内外国餐厅共有5家,且集中在区域南部,因此某某地产应考虑适当引进外国餐厅。新式外国餐厅通常更适合年轻人的口味,不过考虑到价格因素,引进的餐厅平均消费不宜过高。综合来看,附近可以尝试引进韩餐石锅拌饭印度菜咖喱及飞饼、泰式冬阴功火锅等区域没有的外国餐厅。

 

区域周边外国餐厅分布

除此之外,考虑引入一些特色餐厅也不失为一种解决某某地产在嗨都广场餐饮需求的办法,从地图上看,周围1km区域内且大部分距离自身较远。如果在嗨都广场内多开办特色餐厅,形成特色餐厅聚集区,也能吸引更多的客群前往此处。并且考虑到特色餐厅的平局价格比较低,更适合当地消费力,更能为附近的居民和北部农贸市场的客群带来便利。

 

区域周边特色餐厅分布

购物业态调研

该区域本身就是购物中心,但是区域附近没有普通商场,因此可以考虑在嗨都广场附近筹建百货商场,以满足周边客群的需求。同时就购物中心而言,建议减少中端品牌服装店铺的引入,因为大部分中端品牌服装店集中在南部的安达圣新天地地区。不过可以考虑引入高端品牌或者低端品牌,形成品牌差异,更好的吸引相应的客群前来购物。

 

购物业态及区域周边服装鞋帽分布

减少瓜果农副市场也是嗨都广场应该考虑的事情,附近大部分瓜果农副市场集中在北边的坂下农贸市场,且该市场已经形成聚集效应,因此开设瓜果农副市场不应作为此处首选。

 

区域周边瓜果农副市场分布

休闲业态调研

区域休闲业态以美容美发居多,因此不建议在嗨都广场内开设美容美发。但区域内健身房数量少,且距离此处都有一定距离,可以考虑引入一家综合设施较完善的健身房以满足客群需求。

此处娱乐场所多为网吧、KTV、棋牌馆和酒吧,可以考虑引入一些其他的休闲娱乐设施,比如剧本杀、桌游店、密室逃脱等,更能吸引年轻客群的到来。附近电影院也仅有三家,如果条件合适也可以考虑开设一家电影院。

 

交通业态调研

嗨都广场附近正对河汾路口公交车站,公共交通相对便利。且广场自带停车场,能满足客户私家车出行所需。

结论

嗨都广场附近业态分布大体上相对饱和,如果要吸引商家入驻,出去自身企业在物业服务环节应更好的满足商家所需,还要避免同竞品业态之间的直接竞争。

从餐饮业态调研的数据看,建议引进一些高端商务酒楼,满足高档人群的就餐需要。同时针对年轻人尝试引入外国餐厅或根据当地需求引入特色餐厅。

从购物业态调研的数据看,考虑到嗨都广场自身就是购物中心,可以在附近搭建商场,以满足目标客群的需要。但在高端品牌和低端品牌之间,需要做出取舍。结合餐饮业态来看,若在此处搭建商务酒楼,引入高端品牌是可行之举。

从休闲业态调研的数据看,主要目标客群应该放在年轻人身上,为年轻客群搭建一些休闲娱乐场所。

从交通业态调研的数据看,该地区交通相对发达,能满足不同客群的出行需要。

具体某某地产应该选择哪些商家入驻,是满足年轻人的需求,还是综合考虑全年龄段人群进行服务,需要结合客群画像及配套设施情况,才能进一步洞察商业市场发展方向。

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