让数据说话:利用“商圈地图高级版”做商圈洞察分析!

2022-08-18

大家好,最近电话回访一些客户发现有部分用户不太会看数据,首先感谢大家的使用,今天小编利用这篇文章带您剖析数据背后的真相。

我们就用顺为城市地图商圈地图分析高级版的线上的查看示例(https://city.data-dance.com/analysisAdvance/59240674075217920/customer)作为我们的目标分析区域,本篇文章我们利用数据做餐饮业态下的火锅店选址分析。

小编将从地块特征需求侧供给侧三个方向进行商圈(选址)分析,分析思路导图如下所示:

分析思路

一、区域地块特征:

   

人民广场商圈概览

1、城市总览

上海市全市下辖16个区,总面积6340.5平方千米,建成区面积1237.85平方千米 [2-5]  。2021年末,全市常住人口为2489.43万人。2021年,上海市地区生产总值43214.85亿元,GDP同比增长8.1%。

上海人民广场(People's Square of Shanghai),位于上海市黄浦区人民大道185号,地处上海市中心区域,是上海市政治、经济、文化、旅游中心和交通枢纽、上海市的标志性建筑之一。

1995年,上海人民广场被评为“90年代上海十大新景观”和“十大旅游景点”之一(以上内容来自百度百科:https://baike.baidu.com/item/上海人民广场/3859538?fr=aladdin)

 

人民广场

 

2、区域总览

该地块位于上海市的中东部,隶属于上海市黄浦区,本地块平均房价明显高于上海市平均房价。

地块总楼宇数是13212个,小区总数是2292个,总户数是283010户,平均房价是120259万元/㎡。

综合本地块商业服务,居住楼盘,工作产研的占地比重及人口画像,本地块属于商业密集地块,在本市属于优质板块。

备注:商业密集:商业、购物+休闲比重大。

本地块3公里范围内各项业态中,零售服务为本地块占比最高的业态,共有7260个相关设施,同样的,本地块中餐饮服务业态在本地块拥有5749个相关设施。

周边各业态数量

 

    本地块的餐饮业态主要集中在西部和中部区域,也说明是餐饮的大类业态竞争最大的区域。

 

餐饮业态热力分布图

二、地块需求侧

分析目的

基于所选位置区块“上海人民广场”周边3公里”的人口数据,本业态对口客群的画像匹配与交通通达性,对本地块的业态需求程度提供测算。

分析指标:

人口数据:本区域的住户与工作人口的数量,人口的流动情况等;

人口适配度:本区域内人口画像与本业态期望客群的适配情况;

交通便利性:通过对到达本区域出行方式的模拟和交通配套对本区域的交通便利性进行测算。

     1、客群画像

该地块人口基数较好,属本市人口较为密集区域,其中居住人口占比38%,代表工作人口比例较高。

       

人口规模

 

    

                                             居民人口热力图                                 工作人口热力图

 

本地块人群年龄结构较为合理,整体比例较为年轻,此年龄段的人对我们的项目(火锅店)有着更高的接受度。

年龄分布

 

本地块结婚人数占比达到72.81,未婚比例是27.19%,推估消费行为多带有家庭特征。

 

婚姻情况

 

 本区域人群的收入水平高,利于本业态店铺的经营。

收入水平

 

   本区域中、高消费水平占比很大,代表门店可辐射的人群范围更广。

地块消费预估

 

  本区域乘车出行比例较高,代表本区域客群消费能力较高。

 

乘车出行占比

 

  大专及以上学历占比53.10%相对较多,高学历人群在新鲜事物上的接受程度以及自我学习能力具有良好的属性,“年轻”、“活力”、“善于接纳新事物”、“工作环境舒适”、“脑力劳动为主”、“社会责任感强”、“休闲娱乐方式丰富”等都常常被作为高学历观众的标签。

教育水平

 

  专业技术人员和文职人员占比较高,建议在开店时优先满足此两类人群的需求。

职业分布

本区域与餐饮业态在需求画像上紧密相关的客群占比为35%,说明客群对餐饮业态的适配程度较高,同时本区域人群的收入水平很高,利于本业态店铺的经营。

         2、交通便利性

本区域交通极为发达,对于临近客户来本店消费提供了极大的便利,我们在营销时可以适当的扩大营销的周边范围。

 

交通设施概况

 

交通设施类型占比

 

交通概况

 

公交站分布

 

地铁站分布

 

停车场分布

三、地块供给侧

分析目的:

基于所选位置区块“上海人民广场”周边3公里”的现存商业情况、现存餐饮业态店铺数、现存细分业态的店铺数及其经营情况,对本区域竞争情况进行分析。

分析指标:

餐饮业态门店数:统计区域内现存所有餐饮业态门店,并依据同业态及相似业态对其进行竞争分析。

          1、直接竞争

本区域与火锅店餐饮业态呈直接竞争关系的门店数量为162家,如捞王锅物料理(上海世茂广场店)、八合里潮汕牛肉火锅(世茂人广店)、海底捞火锅(魔都世茂广场店)等,综合来看,本区域直接竞争指数极高

 

火锅店分布

直接竞争列表

          2、间接竞争

本期与与火锅业态可能存在次级竞争关系的门店数量为54家如拿渡麻辣香锅、小蛮椒麻辣烫、伟寅麻辣烫等。综合来看,通过位置分布来看,距离开店位置稍远一些,本区域间接竞品指数较高,虽瞄准的人群存在着一定的区别,但其在活动时依然有可能会从我方截走客源。

 

间接竞争分布

          3、大类业态

除了直接竞争的同业态门店外,周边的相似业态门店竞争指数极高,虽瞄准的人群存在着一定的区别,但其在活动时依然有可能会从我方截走客源,对火锅业态的门店影响巨大

业态经营情况:通过顺为城市地图数据等对现存区域内经营的同业态门店进行经营打分。

综合分析,本区域直接竞争指数极高,代表同行门店较多,消费者有着较多同质化的选择,易造成消费者比价等情况。除了直接竞争的同业态门店外,周边的相似业态门店竞争指数较高,对火锅店业态的门店影响大。

四、结论

地块特征综合本地块商业服务,居住楼盘,工作产研的占地比重及人口画像,本地块属于【商业密集型】地块。

该地块人口基数【较好】,为上海市【人口最为密集】的地块。其中居住人口占比为【39%】,代表本地【居住流动人口比例均衡】

需求侧特征在本地块中的人口中,与我们业态在需求画像上紧密相关的人群较高,说明此地块人群对于我方业态的适配程度【极高】,同时,本地块人群的收入水平【高】

本地块交通【极为】发达。地块范围内共有公交车站363个,地铁站25个,停车场1602个。对于临近用户来本店消费提供了【极大的便利】,综合人口及交通情况来看,本地块综合对于我方的【火锅业态】的需求度【极高】

五、附录

          住宅小区(房价top20)

          写字楼

本区域内约有449个写字楼,约有1060家企业公司,密度高于市均值,写字楼的大量白领存在巨量的午餐与外卖需 求。

 

房价top20

 

公司企业

     租赁信息

本区域本业态租赁店铺总数非常大,代表区域可能会存在较为激烈的同行业竞争,但从潜力来说,本区域有望成为全市最受欢迎的餐饮聚集地。从租金情况看,本区域月租金26.38元/平米,月租金高于市均值,从租金定价来看代表本区域商业潜力巨大但对运营有着较高的要求。

 

租金情况

 

店铺分布

 

     业态分布

零售业态为本区域占比最高的业态,共有7260个相关商家,同样的,本区域餐饮服务为占比第二的业态,共有5749个相关商家。

业态占比

 

餐饮业态

 

零售服务业态

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